七界策略 3月全国重点城市住宅租金回暖，北京深圳涨幅居前列

在春节后季节性需求的带动下，住房租赁市场显现回暖迹象。数据显示，2026年3月北京住宅租金环比上涨0.41%，涨幅在全国50个重点城市中位居前列。

根据中指研究院发布的数据，2026年3月份，全国50个城市住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比上涨0.09%。其中，住宅平均租金环比上涨的城市达到23个。具体来看，深圳与北京的环比涨幅均为0.41%，上海环比涨幅也超过0.3%。

市场热度方面，安居客线上数据显示，3月份全国重点城市租房活跃度大幅提升。一线城市和二线城市的租房挂牌周期环比分别下降17.4%和20.9%。广州、深圳、西安等人口流入与产业活跃城市租房流速最快，市场成交效率的提升进一步支撑了租金的回暖。

有贝壳中介反映，近一个月的带看量比春节前增加约一倍，租客增多带动市场活跃，优质房源挂牌周期明显缩短。

分析指出，当前住房租赁市场的阶段性行情，主要原因是春节后季节性租赁需求的集中释放。务工人员返城就业、在职人员工作变动更换住所、高校毕业生进入实习求职阶段，多重需求叠加推动了市场活跃度的明显提升。

以北京为例，3月份除延庆、怀柔、密云、平谷四个远郊区外，其余12区的住宅租金均实现环比上涨。其中，海淀、昌平、通州、大兴的环比涨幅在0.5%以上；丰台、朝阳、石景山等区的涨幅在0.4%至0.5%之间。这些辖区均为产业发展动力强劲或外来人口分布较为密集的居住大区。

有研究院院长分析认为，近期住宅租金回升主要受到市场供需及交易市场的影响。租房需求占比总体并未下滑，这是租金企稳并在部分城市和区域有所回升的重要动力。另一方面，近几年房价的调整使得在租金相对稳定的条件下，租金收益率被动抬升明显。不少城市的租金收益率已超过国债收益水平，这吸引了更多机构布局长租公寓市场，市场的租赁品质稳步提升，亦推动租金呈现修复性回升。

2026年3月份，50个城市平均租金房价比为2.26%，较去年同期提升0.12个百分点，较2023年年初低点提高0.29个百分点。其中，一线、二线和三四线代表城市租金房价比分别为1.65%、2.36%和2.16%，租金回报率已接近综合购房成本。

展望后续市场走势，随着“返工潮”等季节性效应减退，重点城市住房租赁市场将回归常态运行。短期内，鉴于租赁房源供给仍将保持较高规模，叠加租客价格敏感度依然较高，市场租金仍存在一定调整压力。而核心城市产业聚集区、交通便利板块的优质房源，凭借其稀缺性和稳定的租赁需求，租金表现将更具韧性。

从长期发展来看，国内住房租赁市场的投资和供给结构正在发生积极变化，核心城市优质区域的租赁资产迎来发展机遇。此外，“市场+保障”供应体系将推动保障性住房更多地影响租赁市场，更多新市民、青年将通过保租房解决居住需求。市场的供给结构也将不断变化，逐步从个人房东占绝对主力，转向多方并行，尤其是保租房、存量盘活、机构运营比例不断提升，优质房源供给增加，有望推动租赁价格长期稳定，租金收益率保持在合理区间。

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