满瑞网新城控股：穿越周期重建信任

2025年上半年，在房地产行业深度调整、融资环境持续收紧的大背景下，新城控股（601155.SH）交出了一份稳健而积极的答卷。

根据国家统计局数据，1-6月份全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，商品房销售面积同比下降3.5%，销售金额下降5.5%。

尽管整体市场仍处于筑底阶段，但政策组合拳效应逐渐显现，如降低首付比例、下调贷款利率等措施推动核心城市需求回暖，一线城市新房成交面积同比增长13%，二手房增长22%。

在这种背景下，新城控股凭借“住宅+商业”双轮驱动战略，展现出强劲的经营韧性和穿越周期的能力。财报显示，新城控股上半年实现营业收入221亿元，归属于上市公司股东净利润8.95亿元；商业运营收入达到69.44亿元，同比增长11.8%，商业板块利润贡献度进一步提升至77.06%。

与此同时，新城控股成功重启境外融资，成为近三年来首家走出美元债市场的民营房企，并于境内发行中票获超额认购，融资渠道逐步恢复。

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筑牢地盘

财务稳健性，是观察一家房地产企业能否穿越行业周期的重要指标。尽管外部环境充满挑战，但新城控股2025年上半年在营收、现金流、债务结构等关键维度上均表现出积极信号。

上半年新城控股实现营业收入221亿元；归母净利润8.95亿元，扣非归母净利润9.47亿元，毛利率提升至26.85%，同比增长5.25个百分点。

在开发业务方面，新城控股继续坚持“重销售、抓回款”的核心策略。2025年上半年实现合同销售金额103.3亿元，销售面积133.5万平方米，尽管销售规模同比下降，但资金回笼表现稳健满瑞网，累计回款118.84亿元，回款率高达115.05%。

这意味着，新城控股在现金流安全性上构筑了坚实屏障。地产行业长期依赖预售资金回笼，而在当前市场环境中，回款率超过100%不仅体现公司销售团队的执行力，也为后续债务偿付、投资运营提供了现金基础。

值得注意的是，截至2025年6月底，新城控股的经营性现金流净额达到2.86亿元，实现连续正向记录。这在当前环境下尤为珍贵，显示出新城控股在自我造血能力上的稳健。

与此相对应的是，同期新城控股持有现金余额91.83亿元，净负债率为53.4%，保持在较低水平。经营性现金流为正与较低负债水平的双重保障，使得新城控股有能力在下半年的市场波动中保持灵活性。

债务管理层面，新城控股积极进行结构优化。报告期内，新城控股的融资余额为522.76亿元，较年初下降13.74亿元，合联营权益有息负债也降至25.82亿元，同比下降6.91亿元。通过持续“缩表”，新城控股的债务结构不断改善，确保了财务安全边际。

此外，新城控股展现出融资端的活跃与突破。6月，新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外美元债融资的民营房企。8月，新城控股又成功发行10亿元中期票据，并获得中债信用增进全额担保，票面利率仅为2.68%，认购倍数达2.28倍。这不仅降低了融资成本，也提振了资本市场对公司信用的认可。

与此同时，新城控股上半年偿还境内外债券10.67亿元，继续保持“零违约”记录。对投资者而言，这是企业稳健经营的最好背书。

2025年上半年，新城控股在“缩表”与“增效”的平衡中展现了经营韧性。收入虽受行业波动影响下滑，但高回款率、正向现金流、融资突破与低负债率，共同勾勒出公司行稳致远的财务底色。

深度赋能

若说开发业务构筑了新城控股的现金流安全满瑞网，那么商业板块则是其利润与价值的压舱石。

2025年上半年，新城控股的商业运营收入达到69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占总毛利的比重升至77.06%，商业毛利率高达71.2%。

在地产行业利润普遍承压的背景下，新城商业的稳定高毛利，凸显了其独特价值。

吾悦广场作为新城控股的核心商业品牌，已成为全国范围内城市商业的重要标杆。截至2025年6月底，公司在全国141个城市布局205座吾悦广场，开业规模达1608.14万平方米，出租率高达97.81%，保持行业领先。

全国范围的广泛布局，使吾悦广场在一二线城市与三四线城市均形成深度渗透，成为地方消费中心。

不仅如此，吾悦广场的运营理念正在不断迭代。新城控股提出“五边形经营理念”——品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，旨在通过精细化运营和情绪价值的赋能，构建“有人格的商业”。

这一理念的落地体现在多个方面。一是通过差异化场景营造，让商业空间不仅是购物场所，更是社交、娱乐、文化体验的复合载体；二是通过数字化管理与会员体系运营，增强用户粘性；三是通过绿色建筑与公益活动，赋予商业空间更多社会价值。

2025年上半年举行的第九届“我爱你·五月”活动，正是“五边形经营理念”的生动演绎。活动以“吾悦爱健康”为主题，结合《健康中国2030》规划纲要，掀起全民健康热潮，活动带动全国客流同比提升13%，销售额提升15%。

此外，新城控股也积极探索跨界合作。2025年7月，新城控股联动苏超联赛，以“吾悦爱江苏”为主题，打造“体育+商业”的新型消费场景。通过足球与商业的结合，吾悦广场将体育赛事的热情转化为消费动能，丰富了消费者体验，也展现了商业运营的多元可能。

数字化与会员运营是吾悦广场的另一竞争优势。截至2025年6月底，吾悦广场会员人数达到4917万人。新城控股通过自研会员系统、用户洞察平台、三端小程序及“吾悦付”，形成了从引流、分流到转化的闭环运营链路。

2025年，20座吾悦广场试点推出“悦会员”付费模式，并上线“星钻”积分体系，与上千家品牌合作，进一步增强用户粘性和消费转化率。这种以用户为核心的运营模式，为商业地产注入了新的增长动力。

新城控股通过吾悦广场的品牌力、会员体系和活动IP，打造差异化竞争力，不仅在行业中形成护城河，也为公司提供了长期稳定的利润支撑。正因如此，商业板块已连续多年经营性收入大幅超过利息支出，2025年上半年该比例更是达到4倍。

长期主义价值

在资本市场普遍谨慎的当下，新城控股的融资突破被视为行业“破冰”之举。2025年6月，新城控股母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外融资的民营房企。这一事件不仅提振了外界对公司信用的信心，也为整个民营房企板块释放了积极信号。

随后，8月新城控股发行10亿元中期票据，获投资者2.28倍超额认购，票面利率仅2.68%，创历史新低。融资渠道的恢复与成本的下降，标志着资本市场对新城控股的估值修复预期正在逐步兑现。

与此同时，新城控股继续坚持“零违约”信用纪录。2025年上半年已偿还境内外债券10.67亿元，提前或按期兑付的稳定表现，为投资者树立了信任基础。业内人士指出，在部分房企债务风险频发的当下，新城控股的稳健履约，为其赢得了资本市场“优等生”形象。

融资突破不仅仅是资金层面的改善，更是一种市场信号。资本市场的认可，意味着新城控股在行业深度调整中展现出的稳健与价值，正在获得更广泛的共识。从投资者视角看，商业板块71.2%的毛利率，为公司提供了利润的稳定来源，也使得新城控股具备吸引长期资金的条件。在行业筑底阶段，这一优势尤显珍贵。

2025年上半年，新城控股交付249万平方米，超1.6万套物业，在保交付工作中展现了高度执行力。对于购房者而言，交付不仅是合同的兑现，更关乎生活的落地。在行业信任缺口显现的当下，新城控股的履约，强化了其“负责任的企业公民”形象。

在公益行动方面，公司延续“聚势向新、助力绿洲生长”的理念，持续推进公益三小时活动，倡导员工通过日常行动践行公益。同时，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得71项国内外绿色认证，100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。这些努力不仅提升了企业社会责任形象，也符合绿色发展与ESG投资的全球趋势。

可以看到，新城控股在融资突破、保交付和公益行动的“三重奏”中，塑造了兼具财务韧性与社会责任的长期主义路径。正如董事长王晓松所言：“新城控股要做的是稳健经营、守护信用与价值，让投资者、消费者和员工都能感受到企业的温度。”在行业仍处筑底期的当下，这种长期主义信念，无疑是对未来最有力的投资。

面对行业深度调整，新城控股以“住宅+商业”的双轮驱动为基础，以“吾悦广场”的人格化商业为支点，以稳健财务和社会责任为依托满瑞网，通过财务稳健、商业进阶、融资突破与责任担当，交出了一份兼具确定性与成长性的答卷。

发布于：北京市

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